昨天，笔者作为嘉宾律师做客秦皇岛电视台第一直播栏目，就电梯坏了谁来修这个问题进行法律解答。今日，笔者再次受到邀请，对于涉及的电梯维修、住宅公共维修基金的启用，物业费缴纳进行了进一步的拓展。

在本期的微信原创单元，笔者就物业费缴纳问题做一下新的拓展。  

一、没入住就不用交物业费？
物业服务企业正常运行必将产生物业服务支出，这些支出一般包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用等。

以上提到的公用区域设备，是每位业主所共用的。

按时交纳物业服务费用是《物业管理条例》规定的业主应当履行的一项义务。

一旦因物业费的问题发生纠纷，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

因此，业主不能以没有享受到权利就不履行义务予以抗辩。

二、未签物业合同不用交物业费？

根据《物业管理条例》的规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。所以，只要业主委员会与物业签了合同，甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务，就该对物业已提供的服务予以补偿。

三、对物业服务不满意，不用交物业费？
如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位，应由小区业主委员会直接与物业管理公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区，但业主不能以此为理由拒交物业费。
业主可以将物业服务未达到合同约定的标准相关证据通过拍照、录像等方式予以保存，在发安纠纷时协商少交部分物业费。

四、缴纳物业费后怎么防止物业擅自退出、终止物业服务？

《秦皇岛市物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同（含前期物业服务合同）可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。”

业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业公司之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。因此，业主对于物业服务不满意可以向业主委员会反映，也可以通过业主大会解聘和重新选定物业公司。